Com a regulamentação da Reforma Tributária sobre o consumo, uma mudança significativa foi aprovada e vai impactar diretamente o mercado imobiliário: a locação de imóveis por pessoas físicas passará a ser tributada de modo diferenciado em consonância as novas regras tributárias, a partir de 2026. A alteração está prevista na Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, e inclui a cobrança dos novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) nas operações de aluguel.
Na prática, isso significa que parte dos proprietários que recebem renda de aluguel será tributada como atividade econômica, mesmo sem possuir empresa constituída.
QUEM SERÁ TRIBUTADO?
A nova lei não atinge todos os locadores. A incidência do IBS e da CBS alcançará apenas pessoas físicas enquadradas como “grandes locadoras”, observados os seguintes critérios:
- Regra cumulativa: receber acima de R$ 240 mil por ano e possuir mais de três imóveis alugados simultaneamente;
- Regra isolada: receber acima de R$ 288 mil por ano, independentemente do número de imóveis.
Quem recebe abaixo desses limites permanece isento do IBS/CBS, mantendo apenas a tributação pelo Imposto de Renda (IRPF) sobre o aluguel, como já ocorre atualmente.
COMO SERÁ A CONTAGEM DO NÚMERO DE IMÓVEIS
Apesar de estabelecer limites, a lei não detalhou como será feita a contagem do número de imóveis. O art. 251, §6º da LC 214/2025 prevê que isso ainda será regulamentado em norma complementar. Enquanto isso não acontece, existem duas interpretações possíveis:
Por matrícula imobiliária: cada matrícula registrada no cartório de imóveis conta como um imóvel distinto;
Por unidade locada: imóveis divididos em salas, apartamentos, quitinetes ou galpões podem ser contabilizados separadamente.
Essa definição será essencial, pois pode ampliar o número de pessoas físicas classificadas como “grandes locadoras” e sujeitas à nova tributação.
COMO SERÁ COBRADO OS NOVOS IMPOSTOS?
A cobrança do IBS e CBS variará conforme o tipo de locação:
Tipo de locação Regra aplicável
Residencial e comercial tradicional Redução de 70% da alíquota
Residencial (PF para PF) Redução adic de R$ 600 na b. cálculo
Locação por temporada (Airbnb, Booking etc.) Tributação imediata, red 40%
A locação por temporada foi equiparada a serviço de hospedagem, motivo pelo qual será tributada mesmo sem atingir limite mínimo de faturamento.
CIB SERÁ OBRIGATÓRIO EM 2025
A lei criou ainda o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será obrigatório para pessoas físicas que possuam imóveis destinados à locação.
O objetivo do CIB é mapear imóveis e proprietários em todo o país, integrando informações com cartórios, municípios e Receita Federal. Sem o cadastro, o contribuinte poderá enfrentar: bloqueios no envio de informações; restrições para regularização tributária; cruzamento fiscal automático via sistema nacional.
QUANDO COMEÇA A COBRANÇA
A implementação será gradual, conforme o cronograma resumido abaixo:
Ano Aplicação
2025 Ano preparatório: início do CIB e obrigações acessórias
2026 Cobrança teste de IBS/CBS (1%)
2027 Início oficial da CBS (extinção de PIS/COFINS)
2028 CBS definitiva e IBS provisório
2029–2032 Transição do IBS em estados e municípios
2033 IBS definitivo e extinção do ICMS e ISS
IMPORTÂNCIA DO PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO
A nova legislação exigirá organização patrimonial dos locadores que se enquadram nos limites. A partir da nova regra, a Receita Federal poderá eventualmente caracterizar a locação como atividade econômica habitual, exigindo emissão de documentos fiscais, registros formais e controle financeiro.
Por isso, o planejamento tributário será essencial, e um profissional com competência para isso será muito importante, tendo em vista que um planejamento tributário correto será possível:
- analisar enquadramento legal e limites de tributação;
- evitar autuações e desenquadramentos indevidos;
- organizar contratos e comprovação de rendimentos;
- pagar menos imposto de forma legal e preventiva;
- Analisar e reavaliar os critérios da locação ou arrendamento.
CONCLUSÃO
A LC 214/2025 amplia a tributação para pessoas físicas que atuam com locação de imóveis, mudando o cenário do mercado imobiliário brasileiro.
O ano de 2025 será decisivo para organização documental e cadastramento no CIB, além de permitir análise estratégica para quem deseja proteger seu patrimônio e reduzir tributos legalmente.
Por Ronnie Motta
Diretor da NTW São Mateus–ES
Contabilista – CRC/ES 008908
Bacharel em Administração de Empresas e Direito
Fontes legais: Lei Complementar nº 214/2025 (art. 251, §6º) e Emenda Constitucional nº 132/2023.
Com a regulamentação da Reforma Tributária sobre o consumo, uma mudança significativa foi aprovada e vai impactar diretamente o mercado imobiliário: a locação de imóveis por pessoas físicas passará a ser tributada de modo diferenciado em consonância as novas regras tributárias, a partir de 2026. A alteração está prevista na Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, e inclui a cobrança dos novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) nas operações de aluguel.
Na prática, isso significa que parte dos proprietários que recebem renda de aluguel será tributada como atividade econômica, mesmo sem possuir empresa constituída.
QUEM SERÁ TRIBUTADO?
A nova lei não atinge todos os locadores. A incidência do IBS e da CBS alcançará apenas pessoas físicas enquadradas como “grandes locadoras”, observados os seguintes critérios:
- Regra cumulativa: receber acima de R$ 240 mil por ano e possuir mais de três imóveis alugados simultaneamente;
- Regra isolada: receber acima de R$ 288 mil por ano, independentemente do número de imóveis.
Quem recebe abaixo desses limites permanece isento do IBS/CBS, mantendo apenas a tributação pelo Imposto de Renda (IRPF) sobre o aluguel, como já ocorre atualmente.
COMO SERÁ A CONTAGEM DO NÚMERO DE IMÓVEIS
Apesar de estabelecer limites, a lei não detalhou como será feita a contagem do número de imóveis. O art. 251, §6º da LC 214/2025 prevê que isso ainda será regulamentado em norma complementar. Enquanto isso não acontece, existem duas interpretações possíveis:
Por matrícula imobiliária: cada matrícula registrada no cartório de imóveis conta como um imóvel distinto;
Por unidade locada: imóveis divididos em salas, apartamentos, quitinetes ou galpões podem ser contabilizados separadamente.
Essa definição será essencial, pois pode ampliar o número de pessoas físicas classificadas como “grandes locadoras” e sujeitas à nova tributação.
COMO SERÁ COBRADO OS NOVOS IMPOSTOS?
A cobrança do IBS e CBS variará conforme o tipo de locação:
Tipo de locação Regra aplicável
Residencial e comercial tradicional Redução de 70% da alíquota
Residencial (PF para PF) Redução adic de R$ 600 na b. cálculo
Locação por temporada (Airbnb, Booking etc.) Tributação imediata, red 40%
A locação por temporada foi equiparada a serviço de hospedagem, motivo pelo qual será tributada mesmo sem atingir limite mínimo de faturamento.
CIB SERÁ OBRIGATÓRIO EM 2025
A lei criou ainda o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será obrigatório para pessoas físicas que possuam imóveis destinados à locação.
O objetivo do CIB é mapear imóveis e proprietários em todo o país, integrando informações com cartórios, municípios e Receita Federal. Sem o cadastro, o contribuinte poderá enfrentar: bloqueios no envio de informações; restrições para regularização tributária; cruzamento fiscal automático via sistema nacional.
QUANDO COMEÇA A COBRANÇA
A implementação será gradual, conforme o cronograma resumido abaixo:
Ano Aplicação
2025 Ano preparatório: início do CIB e obrigações acessórias
2026 Cobrança teste de IBS/CBS (1%)
2027 Início oficial da CBS (extinção de PIS/COFINS)
2028 CBS definitiva e IBS provisório
2029–2032 Transição do IBS em estados e municípios
2033 IBS definitivo e extinção do ICMS e ISS
IMPORTÂNCIA DO PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO
A nova legislação exigirá organização patrimonial dos locadores que se enquadram nos limites. A partir da nova regra, a Receita Federal poderá eventualmente caracterizar a locação como atividade econômica habitual, exigindo emissão de documentos fiscais, registros formais e controle financeiro.
Por isso, o planejamento tributário será essencial, e um profissional com competência para isso será muito importante, tendo em vista que um planejamento tributário correto será possível:
- analisar enquadramento legal e limites de tributação;
- evitar autuações e desenquadramentos indevidos;
- organizar contratos e comprovação de rendimentos;
- pagar menos imposto de forma legal e preventiva;
- Analisar e reavaliar os critérios da locação ou arrendamento.
CONCLUSÃO
A LC 214/2025 amplia a tributação para pessoas físicas que atuam com locação de imóveis, mudando o cenário do mercado imobiliário brasileiro.
O ano de 2025 será decisivo para organização documental e cadastramento no CIB, além de permitir análise estratégica para quem deseja proteger seu patrimônio e reduzir tributos legalmente.
Por Ronnie Motta
Diretor da NTW São Mateus–ES
Contabilista – CRC/ES 008908
Bacharel em Administração de Empresas e Direito
Fontes legais: Lei Complementar nº 214/2025 (art. 251, §6º) e Emenda Constitucional nº 132/2023.
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